天房发展对内、对外担保金额长期超净资产，信用风险较大；公司预计2022年续亏，第二大股东此前被司法拍卖的4062.25万股股份于近日完成过户。

近期，天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称：天房发展，600322.SH）新增担保信息，子公司天津市凯泰建材经营有限公司（以下简称：凯泰建材）向天津农商行和平支行申请借新还旧短期流动资金贷款1.29亿元。

近年来天房发展屡屡为凯泰建材及其他子公司提供担保，对内、对外担保金额长期超过其净资产，信用风险较大，去年年末还为控股股东提供抵押担保3.5亿元，控股股东以保证方式提供反担保。

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另一方面，2022年，天房发展预计实现归母净利润-2.93亿元至-4.40亿元，将继续亏损；第二大股东此前被司法拍卖的4062.25万股股份于近日完成过户，占公司总股本的3.67%。

针对上述情况，发现网向天房发展发送采访函请求阐释，但截至发稿前，天房发展并未给出合理解释。

长期过度担保且超公司净资产

3月3日，天房发展发布公告，公司全资子公司凯泰建材于2022年3月8日向天津农商行和平支行申请融资1.3亿元，截止目前贷款余额为1.3亿元。现凯泰建材向天津农商行和平支行申请借新还旧短期流动资金贷款1.29亿元，公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，同时以名下9套房产为该笔贷款提供抵押担保。

此前1月20日，凯泰建材向天津滨海农商行对2022年1月28日申请的9000万元融资申请展期，展期期限至2024年1月9日，天房发展拟继续为上述贷款提供连带责任保证担保。

据了解，凯泰建材成立于2006年，自2011年起，天房发展屡屡为凯泰建材提供融资担保，彼时，天房发展的财务数据较为稳健，担保金额没有占据当年净资产的太大比例；随着被担保方数量增加，2018年起，天房发展对内、对外的担保金额开始超过当年净资产，长期处于过饱和状态，信用风险较大。

截至1月31日，天房发展为全资、控股子公司的担保金额为26.7亿元，占公司最近一个会计年度经审计的净资产4.9亿元的544.78%；为全资、控股子公司相互间提供的担保金额为20.4亿元，占公司最近一个会计年度经审计的净资产的416.30%；天房发展及其控股子公司对全资及控股子公司以外的担保对象提供的担保累计金额为9.75亿元，占公司最近一个会计年度经审计的净资产的198.90%。

（图源：wind，公司公告）

值得注意的是，2022年12月14日，天房发展为控股股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称：津投资本）提供抵押担保3.5亿元，期限为三年，津投资本以保证方式提供反担保。截至2022年9月末，公司归母净资产仅5.38亿元，货币资金1.61亿元，短期有息负债51.83亿元，三道红线指标全部触及。

（图源：wind，公司公告）

2022年12月31日，天房发展收到上交所《监管工作函》，要求说明公司在自身经营面临较大压力的情况下，仍为控股股东提供大额担保的必要性及合理性，是否损害上市公司及中小股东利益。

对此，天房发展回复称，截至目前，公司已向津投资本归还了前述3.5亿元股东借款，且公司向控股股东提供担保，是本着互惠互利原则。同时，此次担保协议的签署未涉及公司现金流出，不会对公司现金流量产生不利影响。

（图源：wind，公司公告）

2022年续亏，资产负债率超90%

截至2022年末，津投资本已为天房发展提供合计40.62亿元的无偿担保。那么背靠津投资本的天房发展如今业绩如何？

公开资料显示，天房发展于2001年上市，公司是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集建筑设计、商品房销售、房屋出租和咨询服务为一体的房地产综合性企业。

1月31日，天房发展发布《2022年年度业绩预亏公告》，公司预计2022年度实现归母净利润-2.93亿元至-4.40亿元，与上年同期相比，将继续亏损；预计实现扣非净利润-9.74亿元至-11.21亿元。

对此，天房发展表示，报告期内，公司大部分在建项目交付结转，转入现房销售阶段，公司未新增项目储备，同时公司有息负债优化工作进度未与项目交付节奏完全匹配，导致报告期确认的财务费用同比大幅提升。同时，公司项目所在地购房需求较弱，成交规模同比下降，对存货部分项目计提减值准备，非经常性损益等都对业绩有所影响。

（图源：wind，公司公告）

虽天房发展目前依旧亏损，不过相对于2020年，天房发展的业绩在逐渐好转。wind数据显示，2020年，天房发展实现营业收入27.53亿元，同比下降71.22%；归母净利润-25.17亿元，同比下降1878.06%，其营收缩窄，净利由盈转亏；2021年，天房发展的营收增长69.47%，归母净利润为-18.44亿元。

（图源：wind）

此外，2月28日，天房发展发布公告称，公司第二大股东天津房地产集团有限公司（以下简称：天房集团）被司法拍卖的4062.25万股股份于近日完成过户，导致其持股数量减少，减少比例占公司总股本的3.67%。

据悉，2022年11月4日，天房集团收到深圳市中院拍卖通知书，就天房集团与天津房开咨询有限公司金融借款合同纠纷一案，深圳市中院在阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖。

（图源：wind，公司公告）

此次变动后，天房集团仍为公司第二大股东，持有1.09亿股，占公司总股本的9.86%。本次权益变动不会导致公司控股股东及实际控制人发生变化，不会影响公司的生产经营，亦不会导致公司股权分布不具备上市条件。

（记者罗雪峰，财经研究员高冉）